Co może konserwator zabytków

Co może konserwator zabytków w stosunku do nieruchomości, które nie są wpisane do rejestru zabytków. Zabytek to nieruchomość lub rzecz ruchoma, ich części lub zespoły, będące dziełem człowieka lub związane z jego działalnością i stanowiące świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową. Jedną z form ochrony zabytków jest wpis do rejestru zabytków, skutkujący tym, że zabytek podlega szczególnemu reżimowi prawnemu. Zgodnie z definicją, zabytkiem może być również nieruchomość.

Co jednak w sytuacji, gdy nieruchomość nie została wpisana do rejestru zabytków, ale znajduje się w obszarze objętym ochroną konserwatorską, a inwestor planuje przeprowadzenie robót budowlanych na tej nieruchomości? W przypadku takich obiektów również obowiązują inne procedury, niż te które odnoszą się do takich samych obiektów, nieobjętych ochroną konserwatorską. 

Ochrona konserwatorska

Na wstępie wskazać należy, że pod ochroną konserwatora zabytków znajdują się po pierwsze obiekty i obszary wpisane do rejestru zabytków, a po drugie obiekty i obszary objęte tak zwaną ochroną konserwatorską. Podstawę objęcia ochroną konserwatorską stanowi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub ujęcie obiektu lub obszaru w gminnej ewidencji zabytków. W zależności, o której kategorii mówimy, zastosowanie znajdą inne przepisy prawa. Na gruncie niniejszego artykułu, interesuje nas przede wszystkim kategoria druga, jednak porównawczo będziemy odnosić się także do kategorii pierwszej. 

Kiedy konieczne jest uzyskanie pozwolenia na budowę?

Przepisy prawa budowlanego formułują zasadę, zgodnie z którą na prowadzenie robót budowlanych wymagane jest pozwolenie na budowę w formie decyzji administracyjnej, wydanie której leży w kompetencji organów administracji architektoniczno-budowlanej. Jeżeli dla nieruchomości, na której planowana jest inwestycja nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wcześniej należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (a w przypadku inwestycji celu publicznego – decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego). Od przyjętej w prawie budowlanym zasady ogólnej dotyczącej konieczności pozyskiwania pozwolenia na roboty budowlane, przepisy przewidują liczne wyjątki, w przypadku których uzyskanie wskazanego pozwolenia nie będzie konieczne, a ich wykonanie będzie wymagało jedynie zgłoszenia, albo w ogóle nie będzie obwarowane żadnymi formalnościami. Te zasady ogólne nie dotyczą jednak obiektów i obszarów wpisanych do rejestru zabytków. Inwestycje odnoszące się do obiektu budowlanego wpisanego do rejestru zabytków zawsze wymagają bowiem uzyskania pozwolenia na budowę, natomiast jeżeli inwestor zamierza prowadzić prace zwolnione w myśl prawa budowlanego z obowiązku uzyskania pozwolenia budowlanego na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, to takie prace podlegają tylko zgłoszeniu. 

Pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków

Dodatkowo, do rozpoczęcia prac nie tylko przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków, ale także na obszarze wpisanym do tego rejestru konieczne jest uzyskanie pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków, które to pozwolenie dołącza się do wniosku o pozwolenie na budowę (w przypadku inwestycji dot. obiektów wpisanych do rejestru zabytków) lub do zgłoszenia (w przypadku inwestycji na obszarze wpisanym do rejestru zabytków). Teren wpisany do rejestru zabytków jako układ urbanistyczny, podlega bowiem ochronie w ramach całego układu przestrzennego, a zatem nie tylko zabytki, ale i budynki współczesne w tym obszarze zlokalizowane, podlegają konserwatorskiemu reżimowi. W rzeczywistości regulacja ta przysparza inwestorom niemałych problemów, bowiem na obszarach podporządkowanych władzy konserwatora niezwykle trudno jest nawet coś wyremontować, a trudności te urastają gdy mowa jest o budowie. Już uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy poprzedzone jest konsultacjami z konserwatorem zabytków – ma on 14 dni na zgłoszenie ewentualnych zastrzeżeń, a w przypadku milczenia konserwatora, uznaje się, że tych zastrzeżeń z jego strony brak - i w praktyce niejednokrotnie pomimo uzyskania przez inwestora tej decyzji, spotyka się on z odmową konserwatora na etapie kolejnym, tj. na etapie próby uzyskania pozwolenia na budowę. Powyższe wynika z tego, że do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy inwestorzy dołączają nieprecyzyjne dokumenty, a czasem konserwatorzy po prostu nie badają w sposób rzetelny przedłożonego im zamierzenia, uważając że pełny ogląd sytuacji uzyskają dopiero w momencie udostępnienia im pełnej dokumentacji projektowej. W takiej sytuacji inwestor ma możliwość dochodzenia swoich praw na drodze sądowej - konserwator nie jest bowiem w żadnym wypadku zwolniony od rzetelnego wykonywania swoich zadań, również na etapie poprzedzającym wydanie pozwolenia na budowę - niemniej jednak wiąże się to dla inwestora ze stratą zarówno czasu jak pieniędzy. 

Zagospodarowanie zabytku nieruchomego i obowiązek posiadania dokumentacji konserwatorskiej 

W zakresie niniejszego tematu, uwagę należy zwrócić również na kwestię zagospodarowania zabytku nieruchomego wpisanego do rejestru zabytków na cele użytkowe. Dla takiego zagospodarowania przepisy wymagają by właściciel bądź posiadacz nieruchomości zabytkowej posiadał dokumentację konserwatorską określającą stan zachowania zabytku nieruchomego i możliwości jego adaptacji, uzgodnił z wojewódzkim konserwatorem zabytków program prac konserwatorskich przy zabytkowej nieruchomości (określający zakres i sposób ich prowadzenia oraz wskazujący niezbędne do zastosowania materiały i technologie) oraz program zagospodarowania tej nieruchomości wraz z otoczeniem i dalszego korzystania z zabytku. Przywołana regulacja odnosi się do warunków zagospodarowania zabytku nieruchomego na cele użytkowe, przy czym chodzi tutaj tylko o zabytki wpisane do rejestru. W odniesieniu do zabytków nieruchomych, które nie zostały wpisane do rejestru uznać zatem należy, że regulacja ta nie będzie miała zastosowania, a wynikające z niej wymogi, zwłaszcza wytyczne co do sposobu prowadzenia prac oraz materiałów i technologii, które powinny być podczas prac zastosowane, nie będą mogły być wobec właściciela lub posiadacza nieruchomości egzekwowane. 

Co podlega ochronie w obiektach zabytkowych

Inwestor, który w myśl punktu poprzedniego będzie obowiązany do posiadania dokumentacji konserwatorskiej powinien pamiętać, iż ochronie konserwatorskiej podlegają w szczególności takie elementy jak: bryła obiektu ukształtowana historycznie; wystrój i kolorystyka elewacji, uwzględniający elementy ozdobne i dekoracje architektoniczne; wielkość i kształt otworów okiennych, drzwiowych; oryginalne rodzaje pokryć dachowych: m.in. dachówka ceramiczna, łupek, gont, strzecha; forma i materiał stolarki okiennej, podziały wewnętrzne , detale zdobnicze, kolorystyka; forma i materiał stolarki drzwiowej, detale zdobnicze, kolorystyka; balkony i loggie z ozdobnymi balustradami; ukształtowanie historyczne zagospodarowania terenu i ich ogrodzenie; nawierzchnie ulic, alejek i ścieżek; zieleń komponowana; elementy małej architektury. Przede wszystkim ochrona obejmuje zatem elementy zewnętrzne zabytku. 

Gminna ewidencja zabytków a obowiązek dokonania uzgodnień z konserwatorem zabytków

W przypadku gdy obiekt lub obszar, na którym chcemy wykonać roboty budowlane figuruje w gminnej ewidencji zabytków, organ wydający pozwolenie na budowę sam zwróci się do konserwatora, bowiem na mocy przepisów ma on obowiązek uzgodnienia wydania decyzji budowlanej właśnie z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Konserwator ma 30 dni na przedstawienie swojego stanowiska, a jeżeli w tym terminie tego stanowiska nie zajmie, uznaje się, że brak jest z jego strony zastrzeżeń do przestawionych we wniosku rozwiązań. W judykaturze przyjmuje się, że przez uzgodnienie decyzji należy rozumieć sytuację, gdy organ prowadzący postępowanie główne przygotowuje projekt rozstrzygnięcia, zaś organ współdziałający ocenia dopuszczalność tego rozstrzygnięcia w granicach swojej właściwości i kompetencji. Uzgodnienie, o którym tutaj mowa następuje w trybie Kodeksu postepowania administracyjnego, a więc w drodze postanowienia, które inwestor może zaskarżyć zażaleniem do Generalnego Konserwatora Zabytków. Jeżeli postanowienie nie zostanie zaskarżone, albo po wniesieniu zażalenia zostanie utrzymane w mocy postanowienie odmawiające uzgodnienia wniosku w określonym zakresie, wiąże ono organ, który z uwagi na charakter uzgodnienia (stanowczy a nie opiniodawczy) jest zobligowany odmówić wydania pozwolenia na budowę. A contrario, jeżeli inwestycja dot. robót budowlanych na obiekcie lub obszarze figurującym w gminnej ewidencji zabytków nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, wówczas organ nie będzie zobowiązany do czynienia uzgodnień z konserwatorem zabytków. 

Prace które szczególnie wymagają uzgodnienia z konserwatorem zabytków 

Z praktycznego punktu widzenia, przede wszystkim inwestorzy powinni pamiętać, iż z konserwatorem zabytków należy uzgadniać prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru; prace przy bryłach obiektów zabytkowych usytuowanych na terenie zabytkowych układów urbanistycznych i ruralistycznych wpisanych do rejestru zabytków; wykonywanie robót budowlanych w otoczeniu zabytków (chodzi tutaj przede wszystkim o prace modernizacyjne dokonywane na obiektach ujętych w gminnej ewidencji zabytków i chronionych przepisami prawa lokalnego, takie jak np. wymiana pokrycia dachowego, malowanie elewacji, wymiana stolarki okiennej i drzwiowej, wymiana witryn sklepowych, montaż reklam oraz wszelkich innych urządzeń wpływających na wygląd obiektu). Za Opolskim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków należy wskazać również, że dokonując wymiany stolarki okiennej wykorzystując współczesną technologię szyb zespolonych, wymaga się zachowania jednolitości w zakresie wzoru, typu i kolorystyki okien dla całego budynku, ze szczegółowym określeniem wymiarów poszczególnych elementów składowych stolarki. Jeżeli natomiast stolarka zachowała się i jest wykończona oryginalnymi zdobieniami, inwestor ma obowiązek odtworzenia detalu i charakteru dekoracji w nowych oknach, sposób otwierania i głębokość osadzenia w murze oraz grubość ram szprosów. 

Na zakończenie, niejako porządkując kwestie kompetencyjne, dodać należy, że Wojewoda, na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków, może powierzyć, w drodze porozumienia, prowadzenie niektórych spraw z zakresu swojej właściwości, w tym wydawanie decyzji administracyjnych, gminom, powiatom, związkom gmin, związkom powiatów, związkom powiatowo-gminnym albo związkom metropolitalnym, położonym na terenie województwa, stąd na mocy takiego powierzenia, zadania należące co do zasady do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, często pełni Miejski Konserwator Zabytków.